房价4个月来“首跌”,“救市”政策再现,楼市又要起飞吗?

xi说楼市 阅读:55864 2020-11-21 10:01:03

临近年末,房地产这个行业又有了新动向。

远的不谈,先说近期的几个新闻。

1、 漳州出台政策,其中一条是鼓励在校大学生买房。这条新闻惹眼之处在于,当大部分毕业生还在靠租房过日子时,在校大学生买房这件事靠谱吗?当然,背后的原因是因为漳州目前楼市库存去化周期超过20个月,显著供大于求。这样的政策明显带有“救市”的痕迹。

2、 无独有偶。哈尔滨日前发布14条楼市新政,被业内称为“公开救市”。内容包括提升公积金贷款额度、鼓励开发商降价促销、给予促销开发商奖励、网签备案允许撤销1次等。之所以提升公积金贷款额度,原因是当地多为企业职工,公积金贷款比例较高。且当地房价在12000左右,双职工家庭使用公积金贷款可以很好地覆盖房屋全款。至于允许撤销1次合同备案,估计是希望开发商一边降价、盘活楼市,另一边让前期买贵的人可以解除备案,不至于因“降价”而产生纠纷。这些政策可谓良苦用心。

而为何要这么做,哈尔滨也有苦衷。气候因素+产业结构落后,年轻人留不住、富人留不住,房价缺乏经济与人口支撑,短期又无法摆脱房地产依赖,只能想尽办法改善这种局面。

3、 郑州日前发布了一则储备用地综合开发实施的细则,这种细则一般是用来做总体土地规划、土地供应计划、土地指标调剂的。但其中有1条非常晃眼“鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式”。言下之意即接下来的征地计划,鼓励并支持用货币补偿的方式来安置。货币化拆迁,这5个字相信太多人太熟悉不过了。上一轮棚改正是采用的货币化拆迁为主的方式,并带动了一轮全国性房价的大幅上升。而现在郑州又要这么做了。

当然,原因再简单不过,郑州楼市阴跌、横盘已经三年之久,除了中心区位置外,大部分楼盘的日子并不好过。这还不是根本原因,因为房价不涨、开发商拿地热情低、地卖不出去才是最头疼的。所以,没有办法,再来一次货币化拆迁,这算“饮鸩止渴”吗?

4、 根据统计局发布的数据,10月45城房价上涨,比9月再次减少10个城市。房价方面,自6月全国商品房均价破万以来,连续4个月房价始终在1万以上,而10月全国均价终于跌回1万以内,为9875元/㎡,环比下跌了2%。

5、 扬州以环比0.9%的涨幅成为10月涨幅最高的城市,这恐怕是扬州自己也没想到的。要知道,9月涨幅最高的城市达1.8%。0.9%这个涨幅,连过热其实都算不上。

6、天津传闻即将放开限购。自前段时间传出天津楼市已阴跌三年以来,“救市”的相关猜测即开始蔓延。

连续6个新闻,有些是市场不济等待“救市”政策出台。有些是房价依然上涨,但却不见调控政策的出台。于是有人猜测,难道年底将近,房价又要起飞了吗?

事实上,6个新闻合在一起,可以得出1个关于房价的秘密。

诸如漳州、哈尔滨、郑州这样存量较高、楼市横盘的城市而言,房价存在下跌风险。可能对于无房人而言是希望看到这一幕的,价格下跌、抓住机会、买房上车。这看起来似乎也非常符合“保障居住、保障无房人买房优先”的调控目的。但为什么还是要“救市”呢?显然,从宏观面来看,高层并不希望看到房价连续下跌的局面。

但从10月涨幅来看,涨幅最高的城市才0.9%,连1%的过热基础门槛都没达到。扬州也丝毫没有传出要收紧调控的消息。要知道,之前房价涨幅较高的城市,比如徐州、东莞、无锡、深圳、杭州这些,环比涨幅都在1%-2%之间。于是乎,从7月到10月,这些城市一一出台调控。

所以,6个新闻放在一起看,高层的态度就非常明显了。连续下跌,不行。连续上涨、大涨,不行。偶尔的上涨跟备案房源价格有关,且只要涨幅不吓人、楼市不过热就可以。比如连云港6月全国涨幅第一,但连云港丝毫没有受到关注,因为6月具有偶然性,这不10月连云港的涨幅就是负数。比如像郑州、哈尔滨这样连续阴跌的城市,就允许适当的小调整,促进楼市稳定性。

所以,从这几个新闻和涨幅、跌幅的具体数字来看,就能嗅出“稳地价、稳房价、稳预期”、“不允许大涨大跌”背后的逻辑了。

“房住不炒”的根本是挤出炒房水分,适当降低金融杠杆率,确保金融系统稳定性,并引导货币流向实体经济。但“房住不炒”并不是“房住不涨”,更不是“房住下跌”,而是控制涨幅,一个非常微妙的涨幅。这个涨幅,炒房人没啥获利空间,普通买房人能够接受,有房人不会排斥。

所以,“房住不炒”实际上就是设定了一个涨幅与跌幅的数值,是存在上限与下限的。只要在这个区间范围内,就属于房地产平稳健康发展。这个观点,其实早在我7月份的文章里就有提及过,楼市发展目前来看也的确如此。下一步,房价的涨跌幅空间,大概率也依然在此区间内。所以,楼市接下来起飞是绝对不可能的。

不得不说,这是很高明的一招,比其他动辄房价猛涨、猛跌的government高明多了。

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